Por redacción
Grupo Tecnitasa, con la colaboración de Gunni & Trentino,ha presentado el Informe de Evolución y Tendencias del Mercado Residencial de Lujo en España 2025–2026, que confirma la consolidación de este segmento como un mercado con identidad propia a nivel nacional y en los territorios analizados (Madrid, Barcelona, Baleares, Girona, Málaga y Alicante).
Según el estudio, el mercado de vivienda de lujo ha registrado en 2025 un crecimiento medio del 10,87% en sus precios debido a la escasez de producto y una demanda internacional consolidada.
En cuanto a territorios, la evolución de precios refleja, además, un comportamiento desigual. Madrid lidera el crecimiento interanual con un 16,47%, seguido de Málaga (13,65%) y Alicante (13,27%), mientras Baleares (11,48%) mantiene una evolución sólida. En mercados como Girona (6,06%) o Barcelona (4,28%), el crecimiento es más moderado.
De cara a 2026, el informe apunta a una fase de consolidación, con crecimientos estimados entre el 6% y el 8%. Esta moderación responde a la madurez del mercado, especialmente en los destinos más consolidados, mientras que otros en desarrollo mantienen mayor potencial. La escasez de producto y la fortaleza de la demanda seguirán actuando como soporte del valor, en un contexto que tiende a reordenar la inversión más que a frenarla.
Concentración territorial del lujo en España
Este carácter diferencial se observa también en su distribución territorial. Baleares (37,5%) y Málaga (32%) concentran cerca del 70% de la oferta nacional de viviendas de más de tres millones de euros, consolidándose como los principales polos del lujo residencial en España. Madrid (12,4%) y Barcelona (6,2%) completan el mapa principal, con un perfil más urbano y patrimonial, mientras que otros mercados tienen un peso menor y altamente vinculado a enclaves específicos.
La escasez estructural de producto es uno de los pilares del mercado. La obra nueva representa solo el 3,7% del stock visible, ya que gran parte del desarrollo se articula a través de autopromoción, proyectos a medida o promociones boutique en ubicaciones muy concretas, muchas de ellas comercializadas antes de su salida al mercado.
En este sentido, desde Grupo Tecnitasa destacan el carácter diferencial del segmento frente al resto del mercado inmobiliario.
“El lujo no es la parte alta del mercado residencial convencional, es un mercado distinto, con reglas propias. Aquí el activo se entiende desde una lógica patrimonial y con dinámicas que no siempre son visibles. Una parte relevante de las operaciones se produce fuera del mercado abierto, en circuitos privados donde la discreción y el posicionamiento son clave. Por eso, la oferta visible no explica por completo el mercado real”, señalan desde la compañía.
Además, subrayan que el valor en este segmento no puede medirse únicamente en términos tradicionales “En el lujo, el precio se calcula, pero el valor se interpreta. Factores como la singularidad o la ubicación del activo son determinantes y requieren un análisis mucho más cualitativo que en el residencial convencional”.
Perfil del comprador: un mercado global
El mercado residencial de lujo en España presenta una clara base internacional. En 2025, el 56% de los compradores son extranjeros, porcentaje que se eleva hasta el 64% en el tramo de entre 5 y 10 millones de euros.
Este carácter global se combina con una creciente sofisticación del comprador, que analiza los activos con criterios comparativos internacionales y prioriza la coherencia entre ubicación, calidad y uso real.
Además, la baja dependencia de financiación hipotecaria refuerza la estabilidad del segmento, al estar la mayoría de las operaciones respaldadas por recursos propios o estructuras patrimoniales.
En definitiva, este mercado opera cada vez más en clave internacional. Destinos españoles como Madrid o Marbella compiten directamente con otros mercados prime globales como París, Milán, la Costa Azul o Dubái, ya que el comprador de alto patrimonio compara oportunidades de inversión en diferentes países antes de tomar una decisión.
Lujo silencioso alejado de la ostentación
El informe identifica una evolución clara hacia un modelo de “lujo silencioso”, en el que el valor deja de construirse desde la ostentación para centrarse en el uso real de la vivienda y en su capacidad de mejorar la calidad de vida.
El lujo residencial pasa a entenderse como una forma de habitar, donde el foco se sitúa en el bienestar: luz natural, silencio, confort térmico, privacidad o calidad del descanso se convierten en los principales atributos. Emergen demandas relacionadas con la salud, bienestar y longevidad como circuitos de agua fría, gimnasios funcionales e iluminación circadiana entre otras.
La vivienda se diseña para acompañar el día a día, con espacios flexibles, interiorismos que crean hogar, más cálidos y soluciones orientadas a facilitar la vida cotidiana. En los hogares el arte aparecerá integrado como parte de la identidad.
En paralelo, se consolida una arquitectura honesta, más atemporal y coherente, donde los materiales, el diseño y el entorno forman parte de una misma lógica. El paisajismo gana peso como elemento estructural, la tecnología es invisible y se integra de forma discreta en la vivienda. Las amenities evolucionan hacia una utilidad real, alejándose de planteamientos más aspiracionales.
También se afianza un modelo de vivienda adaptado a una vida flexible y global, con soluciones que permiten el uso prolongado o intermitente sin fricciones, y con una creciente importancia de la gestión eficiente del activo.
En conjunto, el mercado avanza hacia un concepto de lujo más exigente, más coherente y profundamente ligado al uso, donde la calidad de vida, la identidad del activo, muchas veces representando un patrimonio singular, y su capacidad de preservar valor a largo plazo se convierten en los verdaderos elementos diferenciales.
El informe ha contado con la colaboración de Gunni & Trentino, firma de referencia en servicios integrales para proyectos de arquitectura e interiorismo, para profundizar en estas tendencias, así como con la aportación de distintos expertos del sector que han contribuido a analizar la evolución del mercado desde una perspectiva tanto económica como experiencial.
Sobre Grupo Tecnitasa
El Grupo Tecnitasa. Grupo de valoración, consultoría y sostenibilidad con presencia en España, México, Portugal y Colombia. Destaca su importante capilaridad, con más de 60 oficinas, lo que le permite tener una visión global y un profundo conocimiento local. Tiene capacidad para operar en Europa, EEUU y Latinoamérica.
El Grupo ocupa el segundo puesto de empresas de valoración en volumen de negocio en España.
En sus casi 40 años de vida, el grupo ha contado con la confianza de gran número de entidades bancarias, instituciones y empresas pertenecientes a todos los sectores de actividad. Ofrece un servicio integral, personalizado, flexible y riguroso que permite al cliente maximizar su crecimiento y optimizar su actividad. Cuenta con un equipo de más de 400 profesionales con una amplia experiencia y conocimiento. Homologada por el Banco de España y regulada por RICS.
Sobre Gunni & Trentino
Con más de 50 años de trayectoria, Gunni & Trentino se ha consolidado como referente en interiorismo y suministro integral para proyectos residenciales y hospitality, tanto en el canal de retail como de contract.
Nuestra propuesta de valor es un servicio 360° que cubre todas las fases del proyecto, e incluye pavimentos y revestimientos, cocinas, baños, wellness & spa, carpintería a medida, puertas, armarios y vestidores, mobiliario, iluminación, arte y estilismo. Un planteamiento global que garantiza coherencia estética, calidad técnica y excelencia en la ejecución.
Contamos con una red de siete showrooms de inspiración a nivel nacional y presencia internacional y una cuidada selección de firmas internacionales de primer nivel, donde destaca especialmente nuestra propia marca Gunni & Trentino, reflejo de nuestra visión, estándares de calidad y compromiso con la innovación y el diseño responsable.
Un equipo de más de 300 profesionales, con un fuerte compromiso en la excelencia del servicio, desarrolla soluciones a medida, acompañando a cada cliente durante todo el proceso, para crear espacios que inspiran y emocionan.
